Como comprar um imóvel com criptomoedas em Portugal?

Portugal emergiu como um paraíso para a comunidade criptográfica mundial, graças às suas políticas progressistas e à sua atitude fiscal favorável às criptomoedas. 

A mudança para as criptomoedas começou no final da década de 2010, com Portugal a oferecer um regime isento de impostos para investidores individuais em criptomoedas. Em contraste com a maioria dos países europeus, onde os ganhos de criptografia estão normalmente sujeitos ao imposto sobre ganhos de capital, as isenções fiscais de Portugal promoveram um ambiente propício para o florescimento do investimento em criptografia.

 Em abril de 2022, Portugal introduziu regulamentação inovadora permitir a aquisição de imóveis com recurso a criptomoeda, revolucionando as transacções imobiliárias. 

No entanto, sete transacções foram recusadas devido a várias razões, incluindo a não conformidade com os regulamentos de combate ao branqueamento de capitais, conhecimentos tecnológicos insuficientes para concluir a transação ou incerteza quanto à legislação fiscal aplicável.

"Os números reflectem que há pessoas dispostas a efetuar negócios com criptomoedas em Portugalmas que há também muito trabalho a fazer para se obter um quadro legislativo mais claro e global". 

Jorge Batista da Silva, Bastonário da Ordem dos Notários, afirma ao jornal português Expresso.

Este guia explora estas novas regras, as implicações para os investidores e oferece uma visão sobre o futuro do sector imobiliário e das criptomoedas em Portugal.

O cenário em evolução de Portugal: Uma abordagem equilibrada das criptomoedas

O ambiente favorável aos impostos e o quadro legal e regulamentar flexível de Portugal tornaram-no um destino atrativo para os investidores em criptografia em todo o mundo. 

No entanto, em 2023, Portugal reviu as suas políticas fiscais, mostrando o seu empenho em adaptar-se ao espaço criptográfico em evolução, mantendo uma abordagem equilibrada à tributação.

Embora continuem a existir isenções fiscais para as mais-valias a longo prazo, as mais-valias a curto prazo provenientes do comércio de criptomoedas e os rendimentos de actividades profissionais como a exploração mineira são agora tributáveis. 

Apesar destas alterações, Portugal continua a promover um ambiente favorável aos investidores e às empresas de activos digitais.

Dois modelos para transacções imobiliárias criptográficas

Surgiram dois modelos de negociação imobiliária com criptomoedas em Portugal. O primeiro envolve a conversão da criptomoeda em moeda tradicional, enquanto o segundo envolve uma troca direta de criptomoedas, que é o foco da nova legislação.

Caso de Estudo 1: Duas propriedades de luxo na Madeira vendidas por Cardano

No verão de 2021, duas propriedades de luxo na Ilha da Madeira foram vendidos por um total de 4,1 milhões de euros, com pagamentos efectuados na criptomoeda Cardano.

Esta foi a primeira vez que propriedades de luxo foram adquiridas em Portugal usando Cardano. Priyesh Patel, CEO da Prometheus Internacional, a empresa por detrás das vendas, referiu que foi a primeira na Europa a aceitar um pagamento em criptomoeda para bens imobiliários.

Embora a lei ainda não tivesse regulamentado os pagamentos em criptomoeda em 2021, estas transacções cumpriam os requisitos legais necessários.

Neste caso, utilizaram uma solução alternativa em que o pagamento em moeda criptográfica é convertido em euros antes de ser depositado numa conta bancária tradicional, especificamente Banco Millennium BCP.

A empresa utilizou contas de câmbio de criptomoedas para receber o pagamento em criptomoeda, converteu-o em euros e, em seguida, transferiu os fundos para a sua conta bancária.

Este processo permitiu que o comprador e o vendedor negociassem o montante em euros, tal como exigido por lei, ao mesmo tempo que permitia ao comprador efetuar o pagamento utilizando a criptomoeda.

A empresa forneceu as provas necessárias da transação, tais como o acordo de venda, os dados do cliente e os antecedentes, para garantir que a transação é legítima e está em conformidade com a lei.

Embora a transação envolvesse criptomoeda, a conversão para euros e a utilização de um banco tradicional como o Millennium BCP assegurou que a transação é conduzida dentro do quadro legal e satisfaz os requisitos de ambas as partes.

Caso de Estudo 2: Apartamento T3 em Braga vendido por 2,9 Bitcoins

Em maio de 2022, uma agência imobiliária em Portugal facilitou a venda de uma Apartamento T3 em Braga com um pagamento de 2.9 Bitcoins. Esta transação foi possibilitada por alterações legislativas recentes, que proporcionaram um quadro claro para a venda de propriedades envolvendo criptomoedas.

Na altura da transação, as 2,9 Bitcoins foram avaliadas em cerca de €110,000. No entanto, devido à natureza volátil da Bitcoin, o vendedor pode ter sofrido uma perda de valor se não tiver convertido imediatamente a moeda criptográfica em moeda fiduciária.

Representantes de vários sectores, incluindo Zome, a empresa imobiliária; Antas da Cunha Ecija, um gabinete jurídico; o Presidente dos notários; e parceiros de Crypto Valley SuíçaA assinatura da escritura do apartamento contou com a presença do presidente da Comissão Europeia, o presidente do Centro de Desenvolvimento de Blockchain e Criptomoeda.

Este facto realçou o esforço de colaboração necessário para realizar este tipo de transacções e o potencial para novos avanços relacionados com as criptomoedas no mercado imobiliário.

A empresa imobiliária facilitou a transação através de uma parceria com um bolsa de criptomoedas localque tratou da conversão da criptomoeda em euros.

Esta parceria assegurou que a transação estava em conformidade com os novos regulamentos e ofereceu o apoio necessário ao comprador e ao vendedor durante todo o processo.

Como funciona: Compra de propriedade em criptomoeda

Em conformidade com os novos regulamentos, dois modelos estão sobretudo associados a negociações imobiliárias envolvendo criptomoedas em Portugal.

1º modelo - Corretor do comprador que converte as criptomoedas em moeda tradicional

O primeiro método, mais simples, implica que o corretor do comprador converta as criptomoedas em moeda tradicional. Assim que a transação é confirmada e validada, o vendedor recebe o produto na moeda local diretamente na sua conta bancária. Este modelo representa o processo convencional que muitas empresas têm vindo a praticar ao longo dos anos.

2º modelo - troca direta de criptomoedas por bens imóveis

O segundo modelo, no entanto, é mais complexo e é o foco principal da legislação recente. Este modelo envolve uma troca direta de criptomoedas.

Neste caso, o vendedor recebe o pagamento da transação diretamente em criptomoeda.

Este acordo acrescenta uma camada de complexidade, principalmente quando os fundos existem exclusivamente em carteiras de investimento sem a custódia de um corretor, necessitando de medidas adicionais de segurança e verificação.

De acordo com as novas regras introduzidas em abril de 2022, os notários exigem um conjunto completo de documentos às partes que participam na transação.

Estes documentos incluem a identificação pessoal, um registo completo que detalha a aquisição dos activos criptográficos e informações específicas sobre as carteiras de armazenamento envolvidas na transação.

Estes dados recolhidos são depois transferidos para as autoridades de controlo portuguesas - o DCIAP (Departamento Central de Investigação e Ação Penal) e a Unidade de Informação Financeira, assegurando um processo de transação transparente e rastreável.

Para transacções superiores a 200 000 euros, existe um protocolo adicional.

Não só existe uma fase adicional de comunicação com as autoridades após a conclusão da transação, como os notários são também responsáveis por comunicar o valor de conversão dos cripto-ativos numa moeda reconhecida. Este passo é crucial, tendo em conta a elevada volatilidade das criptomoedas.

A conversão é comunicada em dois momentos distintos - primeiro, durante a assinatura do contrato de promessa de compra e venda e, depois, no momento da venda final.

Esta comunicação ajuda a manter um registo claro do valor da transação em moeda fiduciária, tanto na fase inicial como na fase final.

Obrigações dos investidores e transparência

Ao comprar um imóvel em Portugal utilizando criptomoeda, os investidores devem garantir a transparência e o cumprimento dos regulamentos de combate ao branqueamento de capitais (AML) e à evasão fiscal.

O ON estabeleceu orientações rigorosas para o controlo destas transacções, a fim de evitar actividades criminosas, pelo que é essencial que os investidores cumpram os requisitos de forma diligente.

Aspectos críticos da responsabilidades do investidor incluir:

1. Rastrear a origem dos fundos:Para garantir a origem legítima do dinheiro, os investidores devem fornecer um rasto claro dos fundos envolvidos na transação, desde a sua conta bancária até ao ativo em criptomoeda.
2. Fornecer detalhes da carteira: Os investidores devem divulgar o número da sua carteira digital e quaisquer informações relacionadas para estabelecer a legitimidade dos activos utilizados na transação.
3. Identificação das partes envolvidas: Todas as partes que participam na transação devem ser identificadas, incluindo o comprador, o vendedor e quaisquer intermediários, para evitar potenciais fraudes ou outras actividades ilícitas.
4. Verificação das transferências de carteira: Os investidores devem confirmar e validar a transferência de activos em criptomoeda de uma carteira para outra no momento da transação. Este processo de verificação serve como uma camada adicional de segurança para evitar uma potencial utilização incorrecta ou apropriação indevida de fundos.
5. Manter a transparência: Durante toda a operação, os investidores devem manter total transparência, cooperando com o ON e demais órgãos reguladores para facilitar o processo e garantir o cumprimento de todos os requisitos legais.

Ao cumprirem estas orientações, os investidores podem contribuir para um ambiente seguro e protegido para a realização de transacções imobiliárias utilizando a criptomoeda.

Este nível de transparência ajuda a minimizar o risco de crimes fiscais e de branqueamento de capitais associados às moedas digitais, reforçando a reputação de Portugal como uma nação amiga das criptomoedas e protegendo simultaneamente a integridade do seu mercado imobiliário.

Educação e evolução

Em resposta à rápida evolução das criptomoedas e à sua integração nas transacções financeiras correntes, a Ordem dos Notários (ON) reconhece a necessidade imperativa de os notários dominarem esta nova tecnologia e as implicações que lhe estão associadas. Por isso, lançaram uma iniciativa para promover a aprendizagem e a adaptação no seio das suas fileiras.

O ON lançou um programa de formação abrangente, concebido para os notários.

Esta iniciativa tem como objetivo transmitir conhecimentos essenciais sobre os últimos desenvolvimentos do panorama das criptomoedas, centrando-se no seu papel nas transacções imobiliárias.

O currículo foi concebido para proporcionar uma compreensão profunda da tecnologia blockchain, do funcionamento de várias criptomoedas e das nuances legais e regulamentares que entram em jogo quando estes activos digitais são utilizados para transacções imobiliárias.

Para além dos conhecimentos teóricos, o programa de formação dá ênfase a competências práticas, como o processamento de transacções baseadas em criptomoedas, a gestão de carteiras digitais e a garantia de conformidade com a regulamentação fiscal e de combate ao branqueamento de capitais.

O objetivo é equipar os notários com as ferramentas e os conhecimentos necessários para lidar de forma eficiente e confiante com transacções imobiliárias que envolvam criptomoeda.

Esta abordagem progressiva sublinha o empenho do ON em manter-se a par da evolução do mundo da tecnologia financeira.

Ao investir na aprendizagem e desenvolvimento contínuos dos seus oficiais notários, o ON garante que estes estão preparados para navegar nas complexidades deste mercado emergente e que podem prestar o melhor serviço aos seus clientes nesta nova era de transacções digitais.

O futuro do cripto-imobiliário em Portugal

Estes estudos de caso exemplificam a crescente adoção da criptomoeda para transacções imobiliárias em Portugal. Antes de abril de 2022, as transacções imobiliárias envolvendo criptomoedas eram enigmáticas devido à ausência de legislação específica.

No entanto, o Ordem dos Notários (ON) introduziu regulamentos abrangentes, proporcionando clareza e eficiência na compra de imóveis através da moeda criptográfica.

Estas orientações oferecem aos notários instruções explícitas sobre a formulação de escrituras de propriedade relacionadas com transacções de criptomoeda, garantindo uma documentação precisa e proteção jurídica para todas as partes envolvidas.

Esta alteração inovadora permite que as transacções imobiliárias sejam executadas utilizando diretamente moedas virtuais sem conversão em euros, introduzindo efetivamente um sistema de permuta em que os imóveis podem ser trocados diretamente por criptomoedas como a Bitcoin ou a Ethereum.

Espera-se que esta mudança atraia um novo grupo demográfico de entusiastas das criptomoedas, oferecendo-lhes uma estratégia de investimento única para alavancar os seus activos digitais na aquisição de propriedades físicas, solidificando o compromisso de Portugal em abraçar a revolução digital e tornar-se um líder global em regulamentos favoráveis às criptomoedas.

A intersecção entre as criptomoedas e o sector imobiliário em Portugal está no limiar de uma nova e excitante era. À medida que a consciência desta nova oportunidade de investimento se alarga, Portugal deverá testemunhar um aumento significativo nas transacções imobiliárias facilitadas pela criptomoeda.

As recentes alterações legislativas actuaram como um catalisador, abrindo caminho para um mercado mais vibrante e dinâmico, proporcionando simultaneamente a tão necessária clareza e segurança.

Os especialistas do sector imobiliário estão optimistas em relação a este sector em expansão, prevendo um aumento da procura e um afluxo de investidores nacionais e internacionais atraídos pela perspetiva de alavancar as criptomoedas para a compra de propriedades.

Esta fusão entre as criptomoedas e o sector imobiliário em Portugal representa, sem dúvida, uma mudança transformadora no panorama de investimento do país.

À medida que forem sendo efectuadas mais transacções com criptomoedas, Portugal poderá reforçar a sua posição como nação líder no domínio das criptomoedas, atraindo mais investimento e inovação no domínio dos activos digitais.

O futuro promete desenvolvimentos interessantes à medida que Portugal continua a explorar e a abraçar as infinitas possibilidades da moeda digital no mercado imobiliário.

Conclusão

Em conclusão, as políticas progressivas e o ambiente fiscal favorável de Portugal tornaram-no um destino atrativo para os investidores em criptomoedas de todo o mundo. 

As recentes alterações legislativas que permitem transacções imobiliárias com recurso a criptomoedas vieram cimentar ainda mais a posição de Portugal como uma nação amiga das criptomoedas. 

Os regulamentos proporcionam clareza e eficiência na compra de imóveis através de criptomoedas, e a nova era das transacções digitais deverá atrair um novo grupo demográfico de entusiastas das criptomoedas.

A intersecção entre as criptomoedas e o sector imobiliário em Portugal está na vanguarda de uma mudança transformadora no panorama de investimento do país. 

À medida que forem sendo efectuadas mais transacções com criptomoedas, Portugal poderá reforçar a sua posição como nação líder no domínio das criptomoedas, atraindo mais investimento e inovação no domínio dos activos digitais. 

À medida que Portugal continua a explorar e a abraçar as infinitas possibilidades da moeda digital no mercado imobiliário, o futuro promete desenvolvimentos interessantes.